新浪科技讯，万科举行双节晚宴，百度 员工成为座上宾。随后，万科与百度发布首个合作成果——V-in系统，该系统已结束封测并在金隅万科广场上线试用，旨在用大数据分析，增强客户体验和助力商场经营。

　　互联网思维，正在被地产商热炒。www.chytw.com 而百度代表的互联网巨头，能给地产带来什么呢？

　　抢调研的生意

　　百度与万科围绕金隅万科广场的合作，有这样一份时间表：3月合作意向、产品沟通，4月整体合作方案输出，5月大数据、导航合作确认，Wi-Fi系统搭建，6月战略合作启动，8月、9月室外数据分析模块、室外导航模块上线，10月室内导航及数据分析模块上线……

　　像所有跨界合作一样，以技术和信息见长的百度，www.jsjsxyz.com 对如何摸准万科兴趣开始并不擅长。

　　起初百度为万科递交了自己可提供的服务清单，并认为这份长长的清单上的业务都可与传统企业结合。万科在清单上勾选了LBS(基于位置的服务)和大数据分析，作为合作切入点。

　　百度内部，把这次合作视作百度大数据应用到商业地产的标杆作品，www.jscjws.com 并从五大事业部中的LBS和大数据两部抽调人力进行导航及数据分析的配合。万科引导大数据落地的重任落在商用产品管理部身上，该部由专搞IT的技术人员组成。两大团队每隔两三周会见面交流，沟通内容既有产品研发方向校准，又有面世产品在需求端的梳理和再升级，后者每季度进行2-3次。

　　移动时代到来，互联网巨头的竞争视线已转到手机上。在这种情况下，普通人会直观地认为，如果在手机上不使用百度地图软件，百度和万科围绕LBS和大数据的合作将无从获取数据并衍生商机。事实真是这样吗？

　　用手机检索APP应用，至少可搜出与百度相关的20多款产品，而下载多数产品时你会收到这样的提示“是否允许使用你的位置”。

　　百度LBS产品部的张晓说，百度有14款注册用户过亿的APP产品，百度APP注册用户10亿，百度地图月活跃用户3亿，这些都是用户位置数据的来源。第三方应用如墨迹天气、滴滴打车、陌陌等，由于需要位置服务而自行开发成本过高，会接入百度LBS开放平台，也会给百度贡献用户数据。

　　多个端口贡献大量数据，如何把它们分门别类，为商场贡献价值，这里面有门道。导航方面，百度和万科的官方说辞是，依托室外LBS定位+室内精准Wi-Fi定位组合，为顾客提供购物全周期的路线规划及导航服务，形成“定位、室外导航、停车引导、室内导航、反向寻车、返程”的导航闭环。

　　通俗点讲，即通过前四项功能，迷路的客户能找到来商场的最佳路径并顺利停车，轻松用室内导航在商场复杂的格局中找到5楼的某间饭馆。

　　百度数据的收集工作，不局限于商户必须到商场点开Wi-Fi，而是当商户使用搭载着百度LBS功能的APP时就已开始。www.fcdr.net 百度会从个体数据中梳理出群体共性，从性别、年龄、收入、职业、兴趣偏好、消费偏好六维度勾勒客流画像，分析客流来源，辅佐商场制定营销策略。比如很多人在商场门口用滴滴打车，百度数据分析出打车高峰时间点和打车等候时间，就可把这种群体需求特征反映给商场，提前叫些出租车，提升用户体验。

　　位置的数据之外，还有人流轨迹的分析。通过研究后者，商场的决策人很容易获悉哪些区域人流旺盛且适合开商场，自己商场的客户是从哪些地方来的，哪些业态顾客光顾频次高，而哪些业态无人问津应该替换掉。

　　万科高级副总裁毛大庆解释说，商场里餐饮比例多是操盘人对当地环境的判断，至于消费者买不买账并不清楚。商场里的数百家商户，谁经营好谁经营不好，哪种业态当地人不需要，这些客户对商场店铺的反应都可通过大数据获得。商场可根据回馈做推广，替换掉定位错误的业态。而对新开发的商场，则会率先引入互联网工具，了解商场周边主要消费人群和需要店铺，消费能力怎样，之后再招商、设计，会让定位更加精准。

　　毛大庆关注的另一个问题是，通过和百度的合作，万科可知道周围的消费者从哪里来。这也是百度人流轨迹分析的应用。百度和万科在数据分析过程中发现，昌平金隅万科商场的很多客户是从回龙观过来的。张晓说，“知道这些事情，你可以抉择是不是去回龙观做商场广告或举行促销活动。”

　　对已掌握其消费习惯的客户，万科的商业项目未来可实现点对点的营销。张晓指出，那些关注商场且是百度用户的客户，可在他路过商场时推送商场的新鲜信息，如“满100送100”的优惠活动。通过数据分析根据客户喜好推送信息，平时喜欢到商场吃饭的用户，推送美食活动信息，喜欢滑冰的则推送滑冰信息，做到不骚扰用户又尽量满足其需求。

　　推送出去的信息，百度万科会用实际转化率来考核效果。比如一天推送1000条消息，实际转化成到店的几率只有10%，这在考核中是不及格的，也说明推送消息不准骚扰了用户。张晓也提示，转化率和消息类型有关，实时消息转化率低，长期消息转化率高，同时打折幅度大小也有不同。

　　百度想的是怎样的一种商业逻辑？百度的强项在于用户、流量和技术，目的就在于搭建平台，让所有行业都找上门，从百度获得用户流量，从而赚取服务费。譬如商业地产领域搭建的V-in系统，完善后可复制到万科其他商业项目。问题在于，万科代表的房企，凭什么买账呢？

　　涉足商业地产年头不长的万科，走得比多数房企谨慎和稳健，也更愿意去了解市场需求避免供需错位。据了解，针对万科长阳半岛购物中心，万科曾请一家顾问公司做市场调研出报告，目的是告诉万科长阳的可支配收入多少，客群是喜欢七匹狼还是ZARA，但结果非常宽泛，万科无法据此评估周边客群和商场定位的匹配度有多大。

　　通过区域大数据的支持，上述问题无疑能很好地解决，百度抢了调研的生意，看似多花钱的万科则实际在算一笔聪明账。按照张晓的说法，自己曾咨询过很多调研公司，做一个商场类调研报告大概要花100万-200万元费用。而用百度，成本则会摊薄，第一次开发成本或会比常规市场调研高，但后期调研次数多了成本会逐渐降低。规模上去了，平均成本至少比传统行业成本低10倍，甚至百倍都不无可能。

　　当然，如果把万科引入百度大数据视为商业地产的一次变革，那借助这次变革百度也在试图找到商业地产的机会，这种机会不仅局限于大名头的开发商身上。

　　张晓说，未来如果小商户想开一家肉夹馍店，开店选址找调研公司费用掏不起，可直接到百度买服务，拿着北京市所有地域人流勘察结果再加上现场验证，很快就能选址。而和万科的合作，百度也在考虑把商场的商家以个体身份引入百度平台提供服务，当然一切会通过万科进行。

　　互联网=学外语？

　　百度正试图把一个个可落地的服务点汇集成整套的互联网解决方案。从去年开始，百度成立LBS和大数据事业部，开始做技术准备和研究商业模式。今年，除了房地产领域和万科、万达的合作，包括旅游、电影等和生活相关的领域也均有探索，平均每个行业选2-3家大型的合作伙伴试点大数据技术。

　　对于互联网思维，地产圈未试水的不乏狂热追捧，试水的却多是冷静处之。毛大庆就指出，现在大家都赶互联网思维的时髦，但这些不是目的，总有一天互联网思维变得不时髦，和互联网合作非常自然，一个新生事物叫什么名没意义，关键是看会给产业带来怎样的变化。

　　一些百度仍在思索的想法，已将目标扩大至住宅和物业。张晓说，民宅里有非常多可与互联网合作的点，如万科以物业见长，通过百度可获悉用户查看社区周边是否有游泳池，健身房的频次，考察用户实际需求，帮助地产商完善服务配套。还可给业主定制地理围栏服务，夜间汽车超出某个范围，物业会对业主通知，提防车辆被盗。

　　在文化旅游地产方面，亦有互联网的机会。某地有10个旅游景点，2个是4A景点，房企操作的文旅项目在另外8个之一。通过大数据分析，可获取游客到4A景区后，多少人会再去文旅项目，关联度多高。由此，房企可决策是否应开趟班车，并考虑是否在途中建设酒店或购物设施，至于游客喜欢的饮食口味和消费偏好，这些亦可通过统计获悉。

　　而在和万科推出淘宝消费账单抵扣购房款服务后，阿里巴巴还有着另一层考虑。其内部人士对记者表示，淘宝和万科将有长期合作，未来打算从最开始的认筹到看房选房，到最后买房装修，甚至业主婚庆需求都会考虑在内，这个过程会把阿里巴巴(93.89, 25.89, 38.07%)大数据使用进来，把整个线上线下的需求全部打通。

　　(应受访者要求，文中张晓为化名)